新劳动法使今年保安雇用成本上涨1.34倍
杭州很多小区交付近十年，物管费没有涨过一次 南都、绿城、华太……
物管公司频频从小区撤出
昨天下午，南都德加公寓的业主们在小区的布告栏上看到了一张公告，内容是小区的物管费将从每月0.9元/平方米涨到1.2元/平方米。而这也是南都德加业主们经历的有史以来的第二次提价，整个过程，不可谓不艰难。
南都德加的这次物管费涨价，并不是单独现象。据悉，到目前为止，浙江南都和浙江绿城两家国家一级资质物管，对旗下多数物业都进行了提价。
据杭州市物业管理协会副会长李士和介绍，物价的上涨，特别是新劳动法实施后人力成本的大幅增加，使得一些中高档小区的物管公司越来越举步维艰。出路到底在哪里，成了一个实实在在摆在面前的问题。
新劳动法实施 人力成本猛增
作为劳动密集型产业，2007年以来随着劳动力成本的逐年上升，杭州市各小区物业管理的人力支出也越来越多。以保洁工为例，每月工资已从几年前的550元涨到850元（这还是杭州市的最低工资标准），像绿城·桂花城这样规模的小区，基本上需要配置30个保洁员，一年光是保洁员工资支出就增加10万元以上。与此对应的是，自2000年交付以来直到2007年，桂花城的物管费一直都没有变过。
“新《劳动合同法》实施以后，加班的成本实在上升得太快，我们节假日只好减少值班保安的人数。”市中心某小区的物管主任向记者抱怨。今年1月1日新《劳动合同法》开始实施后，法定假日增加到11天，在此期间加班的工资为平时三倍，杭州各物业管理企业的人力成本压力再次骤然增大。
以保安为例，这个岗位需要24小时巡防站岗，每个保安每天上12小时班是常事，这超过法定工作时间的4小时都要算加班费；双休日加班必须算双倍工资；逢年过节，业主们都放假旅游去了，保安却还要风雨无阻地守护小区，11天国定假日每天24小时的三倍加班工资，物管企业都要真金白银地拿出来。此外，原先物管企业基本不给保安交三金五险；新《劳动合同法》实施后，国家执法力度很大，这一块的成本又增加了很多。绿城物业董事长李海荣作了一个测算：今年1月1日以后，绿城物业的保安交三金五险加上新加班工资标准，每人每月增加的成本是610元。
南都物业董事长韩芳告诉记者：表面上看保安的月平均工资在1100-1200元之间，但其背后还有很多看不见的成本。为了留住员工，宿舍和食堂是必不可少的；此外，服装费、保安公司的规费、三金五险都占去一大笔开支。像南都物业年终还给保安每月150元的年终奖励，过年发放实物或200元左右的购物卡。综合算起来，雇佣一个保安一年的成本大约为2.5-2.8万元。
这个成本与华太物业总经理张力涛的算法大致相同。张力涛说，他们公司的保安每年拿到手的薪水，加上春节和中秋节的福利、高温补贴以及用餐补贴，大约是1.9万元。新《劳动合同法》实施后成本平均上涨1.345倍，算出来每雇佣一个保安的年成本大约2.6万元。
杭州收费低于国内其他大城市
据了解，保安占到整个小区劳动力成本的48%左右，而人力支出又占到整个小区所有支出的70%左右。所以，单是保安劳动力成本增加一项，就让杭州很多物业公司大有“入不敷出”之感。
“以前，绿城的保安很多来自安徽、江西、山东等省份，而现在到边远的甘肃省都很难招到保安。”绿城物业管理公司董事长李海荣告诉记者。随着经济的发展，现在80后和90后的外来务工人员，其观念已经和十年前的一代大不一样。以前的外来务工人员，只要有加班费，苦一点累一点都没问题。而现在的新一代外来务工人员，大多是抱着见见世面、感受城市气息的目的来做保安的，每月1000多元的薪水对他们根本没有吸引力，甚至连生活费都不够。一些年轻保安每月都靠家里寄钱贴补。再加上社会地位低，工作辛苦，保安这个职业缺乏吸引力，流动率常年保持在50%以上。
据统计，近年来杭州房地产市场保持每年600万-1000万平方米的开发量，每年需增加6000-10000名保安。巨大的岗位需求形成了越来越多的劳动力缺口，许多物管公司现在都开始喊“人荒”了。一些物业公司曾经想招一些杭州本地40-50岁的下岗人员做保安，结果发现根本没人来应聘。
另外，与北京、上海、深圳等国内大城市相比，杭州的物业管理收费偏低，导致从业人员总体收入偏低。在深圳和上海，普通住宅每月每平方米收3.5元-5元物管费是平均水平，即使是房价只有每平方米3000元的中南地区，物管费一般也收到每月每平方米1.5元。而杭州现在执行的是2005年的标准，甲级物业管理收费是多层1.2元、高层1.4元，允许上下浮动20%。一些小区自交付以来多年物管费标准未变，加上持续增加的人力成本、水电成本和垃圾清运费，一些小区的物管公司已经持续亏本。
提价，一个艰难而充满争议的话题
面对亏损压力，杭州物管公司纷纷酝酿提高小区的物管费标准，以维持小区正常运转。
但是，物管费涨价是一个非常敏感的话题。它关系到住在小区里的每一个住户的利益，并且必须由二分之一以上的业主投票通过方可实施。杭州市物业管理协会副会长李士和昨天表示，虽然业内希望调高物管费的呼声很高，但真正在计划涨价或者说涨价成功的却很少。2007年，杭州范围内最终涨价成功的物管公司，不会超过五家。
每一次物管费的提价过程都很艰辛。物管公司要尽量摊出收入支出的明细，向业主表明提价的必要性，而业主则必须能够理解企业运营中的一些成本产生机制，并且对物管公司有基本的信任感。此次南都德加公寓物管费从0.9元/平方米提到1.2元/平方米，经过了相当严谨的程序。南都德加业主委员会主任李味琦告诉记者，去年物业服务合同到期，南都物业根据市场情况提出了新的报价，表示只有提高物业服务费用成本才能持平。南都的调价方案提出后，小区2007年12月15日以书面形式召开了业主大会，并将续聘还是解聘物业公司、是否同意涨价的表决单送到了一千多户住户手中。同时，南都物管公司也将人力配置表、成本核算表等贴了出来，是赚是亏，让业主看得明明白白。
“当时引起的反响也很大，部分业主对涨价表示了不理解。”李味琦说，这么多年没怎么提过价，一下子要涨三毛，有些业主接受不了。
社区作为中国民主化程度最高的一个试验场，新的《物权法》和《物业管理条例》既保证了大多数业主能够表达自己的意愿，当然也会带来效率低下的问题。那些住在小区里的政府官员、企业经营者和高级白领，对正当的物管费调价方案更易于理解，但他们往往没有时间来投票。而一些从计划经济和福利社会时代过来的老年人群，则往往对物管费提价方案异常敏感，他们对于“为服务埋单”往往有抵触情绪，更倾向于低成本的服务模式，即使降低一些服务水准也觉得不难接受。相对而言，他们对社区事务投入的关注更多，因而对周边邻居的影响力也超出一般人。
1月3日－6日，南都德加物管费提价的表决单一一投入密封信箱中。1月6日晚上，此次表决进行了计票，并一直持续到7日凌晨一点多。
统计结果是，同意票有606张，占到了回收票的72％，应发票的57％，反对票201张。此外，投了赞成票的业主所购买的建筑面积，占到了小区总建筑面积的57％。
根据2007年10月1日起施行的新《物业管理条例》，选聘和解聘物业服务企业，只需半数以上业主同意，但这部分业主购买的面积还得超过建筑物总面积的半数。因此，这次表决结果在开票结束后即时公布并生效。
涨不成就撤，多家物管纷纷打起退堂鼓
相对而言，南都和绿城是近期物管费调价最为顺利的两家物管企业，这与其管辖社区中原有住户平均知识财富水平较高有关。当然，也得益于两家公司平时良好的服务和品牌意识，让大多数业主们相信多付出去的物管费不会“打水漂”。从2007年到现在，南都物业在城西管辖的几个住宅小区，物管费平均都上调了25%-30％。绿城物业在城西管辖的8个小区有7个调过物管费价格，涨幅也达到了25％－30％。
当然，由于每个小区居住人群的价值观和财富水平不同，并不是每个物管费涨价方案都可以获得二分之一以上业主的认同。对于这些近乎“亏损无底洞”的小区，一些物管公司吹响“集结号”，选择“大撤退”。
绿城物业光是2007年一年，已经在外地撤出了六个小区，虽然在杭州还未见动作，但由于成本压力日益增大，不排除2008年会从杭州个别小区撤出的可能性。赞成物管总经理黄云聪也说，今年要考虑撤几家。
华太物业2007年已经从近十个小区中撤出，其中大多数是城北的一些经济型老小区，比如大关范围内就撤出了五个小区，拱宸桥一带也撤出了一个面积达7万多平方米的小区。“对那些继续要做下去的小区，我们只能想办法涨一点点。像有一个小区，2007年我们涨了三次，每次只敢涨5分钱。”华太物管总经理张力涛对着记者苦笑。
而其实，物管公司的撤出，并不像许多业主所想的再找一家公司那么简单，可能会带来一系列问题。
选择物业公司其实就是选择一种生活方式
此外，一个越来越值得大家关注的现象是，一家好的物业公司，对房子的保值升值起到了不可忽视的作用。
“我们1999年入住兰桂花园，2002年被评为全国示范小区。小区公寓从最初的2580元/平方米，到现在涨了差不多六倍。至于我买的别墅，从当初的4000元/平方米涨到了现在的50000元/平方米。而同地段的其他小区，涨幅就比兰桂花园较小”兰桂花园业委会主任周国柱的说法很具代表性，“这当中，绿城物管所起的作用不可小觑。所以说实话，八年涨两毛的物管费，这笔钱我们出得起，也应该出。”
正如很多开发商经常说的那样，他们卖的不仅仅是一套房子，更是一种生活方式。除了小区的设施设备等硬件所能提供给业主一种生活方式的模板外，在小区氛围的营造及管理上，物业管理无疑扮演着没有人可以替代的角色。因此，物业搞得好，对业主对物管公司来说，都是一笔双赢的买卖。
家住三墩某小区的曹女士，前不久就遭遇物管公司撤出、垃圾堆积成山的“惨案”。曹女士说：我们这个小区很多是回迁户，本来就有不少户平时拖欠物管费；物管公司提出亏本要提价，很多老人死活不肯，天天去闹，最后物管公司受不了巨额亏损一走了之。我再也受不了这样的邻居了。果然，一个月前，曹女士卖掉三墩的旧房，买了一套万家花城二期的90方户型。她说：宁愿先租着房子，也要搬个更好的小区。
杭州市物业管理协会副会长李士和也尤其强调这样的观点，“协会一直在尝试扮演好娘舅的角色，试图让业主和物管公司双方都能达到比较满意的状态。另外，政府的扶助也显得尤为重要，我们也一直在争龋如果能像宁波那样有营业税减免等优惠政策，那么，相信我们能在建设生活品质之城这一长期努力方向上会做得更好。”
